既有建筑绿色更新改造是实现城市可持续发展的必由之路

摘要： 与世界上很多大城市一样，在经历了城市快速扩张、人口剧增等一系列阶段，如今上海的城市发展正面临因完善城市功能、提升城市活力、改善人居环境而引起的建筑更新的新课题。随着城市日趋长高、长大，以往“大拆大建”外延式扩张的发展老路已难以为继，注重提升城市品质和活力的内涵式发展成为当务之急。在新一轮的城市总体...

人物简介:

陈洋

绿色住宅专业委员会主任

上海市房地产科学研究院院长 

       与世界上很多大城市一样，在经历了城市快速扩张、人口剧增等一系列阶段，如今上海的城市发展正面临因完善城市功能、提升城市活力、改善人居环境而引起的建筑更新的新课题。随着城市日趋长高、长大，以往“大拆大建”外延式扩张的发展老路已难以为继，注重提升城市品质和活力的内涵式发展成为当务之急。在新一轮的城市总体规划中，如何实现将上海建设成为一座追求卓越的全球城市的愿景，必须探索出一条城市更新的新路。通过创新城市治理机制，着力在庞大的既有建筑存量空间上引入“绿色”理念，从源头上减少城市病的产生，促进城市共建、共治、共享，持续提升城市品质和活力，从而打造一座更加开放的创新之城、更加绿色的生态之城、更加幸福的人文之城。

       日前，上海市房地产科学研究院院长、上海市绿色建筑协会绿色住宅专业委员会主任陈洋接受了协会和《建筑时报》记者专访，畅谈了对于本市既有建筑绿色更新改造的看法和建议。

记者：请您介绍一下目前上海市既有建筑的总体情况。

陈洋: 上海市既有建筑的总量非常庞大，有这样一组数据，到2013年底，全市国有土地上共有11.3亿平方米既有建筑，其中居住类大概占到5.9亿平方米，非居住类约为5.4亿平方米，这还不包括集体土地上的既有建筑。可见，本市现在既有建筑存量巨大。另外如果对这些既有建筑中存在安全隐患的房屋按照建设年代进行划分，解放前大概有几千万平方米，1994年前未经抗震设计的有一亿多平方米，此外，2014年、2015年连续两年对老旧住宅开展排查工作，结果显示，疑似严重损坏房屋面积约为210万平方米，疑似危险房屋面积约为9.6万平方米。总的来看，危险房屋在本市既有建筑总量中占比在千分之一左右，虽然比例不高，但面积总量其实是非常大的。而随着人们生活水平的不断提高，作为关乎民生保障的一项重要工作，房屋安全问题越来越受到大众的关注。可以预见的是，未来像上海这样的一线城市会由于建筑市场的变化，逐步从房屋建设为主过渡到房屋修缮和房屋管理为主的新阶段。

记者：在您看来，既有建筑绿色更新改造的意义是什么？

陈洋：目前既有建筑存在不少问题，比如大量老旧小区房屋功能不完善、居住环境差、没有规范的物业管理等，这不仅影响了居民的居住品质，同时也破坏了城市的风貌环境。未来，居家养老模式将成为我国主流的养老生活方式，大量多层住宅必须顺应适老性改造的趋势。因此，通过对具备改造条件和再利用价值的建筑加强有效保护、采取功能置换等措施优化环境质量，这对改善市民的生活环境，提升和优化城市空间，促进城市的内涵发展有着重要的意义。

       既有建筑通常是指现存的、通过验收并正在使用的建筑。相对于建筑界关注较多的某些特殊类型的改造，比如历史建筑、旧工业遗产等，大量功能性既有建筑的改造尚未引起足够重视，设计界大多关注艺术形式的探讨，容易忽视与物理环境、室内空气质量等反映空间品质有关的建筑科技。而事实上，上海有一批相当数量的近代建筑的使用寿命已超过百年，或接近百年，涵盖近代工业、办公、饭店、学校等多种建筑类型，有的经适当修缮改造后沿用至今，有的甚至未大修过，却仍发挥着良好的经济、社会和文化价值，因此既有建筑功能性改造也应得到足够的重视，它们对于加快建设环境友好型、资源节约型社会同样具有重大的意义。

       另外，我国正处于改革发展的重要关头，过去低水平、粗放式的建设方式已难以为继，而推行绿色发展、节能减排已经上升到国家战略层面，在这样的大背景下，作为实现城市可持续发展的必由之路，既有建筑改造潜力巨大、市场广阔。

记者：您刚刚提到了既有建筑更新改造具有广阔的市场空间，那针对上海本土开展的既有建筑绿色更新改造工作，您能否谈谈您的看法？此外，目前上海已经采用的既有建筑改造方式又有哪些呢？

陈洋：对于上海的既有建筑改造，我的体会是这样的，目前全市既有建筑面积大约有12亿平方米，占到全社会总能耗的30％到40%，因此改造这些既有建筑对实现节能减排、低碳环保意义非凡。

       现在上海市既有建筑的改造方法主要通过采取以下措施来进行：

       第一，目前上海市老旧住房主要实施三类综合改造，分别为成套改造，厨卫等综合改造和屋面及相关设施改造。成套改造是对规划保留的以不成套旧公房为主的旧住房，通过调整平面和空间布局（主要包括加层、扩建、内部分割等）、增添和改善煤卫设施以及拆除重建等方式，完善房屋成套使用功能。厨卫等综合改造是对安全和使用矛盾突出的一些不成套旧住房，重点完成厨卫设施改造，完善厨卫功能；并结合对房屋的结构、屋面、墙面、给排水等各类设施设备进行较全面的改造，切实解决房屋安全和使用问题。屋面及相关设施改造是对以多层为主的旧住房，重点改善房屋设施，消除安全隐患，并进行包括屋面、结构电气设施、给排水及其设备、小区附属设施等项目的综合性改造。

       第二，除了以上三类综合改造外，目前居住类建筑还在探索实施节能改造和适老性改造。如一些区县将老旧居住建筑的钢窗换成中空铝合金窗，外墙涂刷隔热涂料，大大提升建筑的保温隔热性能，居住舒适度显著提高。上海已步入老龄化社会，其中60岁以上人口占到户籍人口中的300多万，是全国老龄化程度最高的地区。所以，通过对既有建筑进行适老性改造以应对老龄化问题势在必行，近年来上海在研究和实施老旧住房加装电梯工程，解决老人出行问题，并对卫生间和起居室改造，增加一些针对老年人的服务设施，使其变得更适于居住。总之，既有建筑适老性改造方面需要我们加以持续的关注。

       第三，在既有公共建筑改造方面，“十二五”以来，上海将公共建筑确定为节能降耗重点领域，大力推进既有公共建筑节能改造工程。2012年8月，上海市被列入全国第二批公共建筑节能改造试点城市，进一步推动了该项工作的进展。要求在2014年完成400万平方米公共建筑节能改造降耗20%的目标任务。在补贴政策方面，上海市既有公共建筑节能改造示范项目依据不同改造标准可获得相应的财政补贴。依据相关办法，对按50%节能设计标准进行改造的项目，经申报成为建筑节能示范项目，可获得每平方米60元的市级财政补贴。

记者：在对既有建筑进行绿色化更新改造时，从技术角度如何实现“绿色”这一理念？又该如何充分发挥市场机制的作用推进既有建筑绿色更新改造？

陈洋：在推动房地产业、建筑业发展的过程中，我们一直在思考如何提高社会各界的参与度，如何增加业主开发商的积极性。从过去的“四节一环保”，也就是节材、节水、节地、节能和环保，到现在的装配式建筑、绿色建筑、既有建筑绿色更新改造，这表明政府的决心很大。我认为，要调动起市场的积极性，在既有建筑改造中实现“绿色”理念，第一步要考虑的是相关政策的制定，在社会认知度普遍不高的阶段，为了推动这件事情，首先要从“引”的方面入手，通过出台相关激励政策提升积极性。比如初期推广装配式住宅时，出台了奖励办法，每平方米奖励100元，容积率奖励3％。政府层面在推动既有建筑建筑改造时，可以提供一些资金支持，包括补贴、税收优惠等。当社会各方都认识到既有建筑改造的重要性后，逐渐在法制体系、在社会信用等方面通过制定强制政策，用“逼”的机制推动既有建筑改造工作的有序进行。

       第二方面，要让全社会认识到既有建筑改造的重要性，就必须加强宣传工作。可以把既有建筑进行改造后的相关能耗、经济数据向社会进行公开，逐步形成人们对于既有建筑改造的认识，能够看到改造工作到底能带来什么好处，扩大社会影响力。

记者：请介绍下房科院在既有建筑改造领域所积累的经验，能否提供可借鉴的思路？

陈洋：房科院在既有建筑改造领域的参与度非常高，主要有三个方面：一是全过程参与了平改坡、既有建筑修缮改造工作，此外还参与审批流程的制定和技术把关、咨询设计文件审查等工作。二是针对既有建筑安全问题，房科院开展了房屋监测监理、修缮改造设计以及材料抽检等各项工作。三是进行了一些课题研究。

       根据房科院在既有建筑改造领域中积累的经验，我认为上海可以从以下几方面开展推动工作：

       第一是政策的制定。既有建筑的改造牵涉到千家万户，居民的关注度非常高，每年两会期间也有大量关于这方面工作的提案，在相关政策的制定上必须非常谨慎。目前很多既有建筑改造的房屋都是老旧房屋，居住者普遍以老年人和中低收入人群为主，针对这部分弱势群体，在进行房屋改造时，在政策制定上要充分考虑到这部分居民的切身利益，要有倾斜性。

       第二是技术层面上应予以重视。上海很多既有建筑都建于解放前，各栋建筑的安全隐患、结构形式千差万别，没有统一的规范。这些建筑对象复杂程度极高，所实施的改造技术一定要有针对性，在改造形式上也要有的放矢，可以是平改坡、大修、成套、加装电梯等各种形式，要充分考虑到老建筑的特殊性。

       第三是资金扶持。面对中低收入人群对于改善居住环境的需求，政府应给予财政上的支持，同时通过政策引导等方式激励社会各界都能参与到改造工作中。比如老旧住房加装电梯，有的只加电梯，有的是加层电梯，工作开展起来非常复杂。因此我们在规划设计阶段就要寻求更多突破，可以综合考虑容积率、高度的限制、日照的影响等各种因素，通过探索更多可实现的灵活路径，让参与的各方都能够获益。

       第四是过程中的监管。由于既有建筑改造所面对的对象很复杂，在新建建筑不存在的问题，在老房子里面问题就很大。比如新建建筑外围搭建的脚手架不能用毛竹只能用钢管，而老房子不能用钢管容易触电，有其特殊性。所以如何抓好安全质量监管、文明施工不扰民很多方面都是需要花更大力气去考虑的问题。

记者：上海市绿色建筑协会将于近期启动既有建筑绿色更新改造评定工作，并计划启动编制《上海既有建筑绿色更新标准》，您能否给出一些建议？

陈洋：上海在推动绿色建筑发展的过程中，已经形成了一套具有地方特色的“引逼”机制。在这样的契机下，由市绿建协会启动的既有建筑绿色更新评定毫无疑问是一件大好事，意义重大。

       在市场化运作的模式下，企业在响应国家、政府号召的同时，也必须兼顾一定的经济效益。所以协会在具体操作过程中，建议相关部门能参与其中，采取相应的激励措施调动企业的积极性，推进评定工作的有序开展。

       同时，协会要注重评定工作的宣传引导，通过社会舆论，引起全社会的共同关注，吸引设计、建设、施工、开发等各环节中的建筑业企业共同参与，使评定工作能真正的落地。